공익사업 토지이전 보상금, 양도세 줄이는 방법
공익사업의 시행자가 공익사업을 위해 토지 등을 취득하는 경우 시행자는 토지 소유자로부터 토지 소유권을 이전 받고 그 대가로 보상금을 지급하게 됩니다. 이때 토지를 이전하고 받는 보상금에 대해 양도소득세가 부과됩니다.
이 경우 양도소득세 계산은 수용보상가액에서 수용되는 토지의 취득가액을 차감하여 계산합니다.
(*수용보상가액-수용 토지의 취득가액)
토지의 수용보상가액은 감정평가금액과 관련법규에 정한 기준에 의거하여 사업의 시행자가 결정하며 토지의 취득가액은 당초 실제 취득가액을 적용하는 것이 원칙입니다. 만약 실제 취득가액을 모를 경우 기준시가로 환산한 취득가액을 적용합니다.
오래전부터 보유한 토지일수록 취득가액이 낮을 확률이 높기 때문에 양도차익은 크게 계산됩니다. 세부담이 크기 때문에 양도소득세 절세를 위해 조세특례제한법상 감면제도를 활용하는 것이 절세에 큰 도움이 됩니다.
공익사업 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 (조세특례제한법 제77조)
아래의 열거된 1~5의 사항을 모두 충족하는 경우 양도소득세 세제혜택을 적용받을 수 있습니다.
1. 감면대상 소득
- 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역의 토지 등을 같은 법에 따른 사업 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
2. 감면요건
- 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지
3. 감면율
- 현금으로 보상금을 받을 경우 : 10% 감면
- 채권으로 보상금을 받을 경우 : 15% 감면
- 3년 만기 특약 채권으로 보상금을 받을 경우 : 30% 감면
- 5년 만기 특약 채권으로 보상금을 받을 경우 : 40% 감면
4. 감면신청
- 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세 연도의 과세표준 신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면 신청서에 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.
5. 감면한도 및 농어촌특별세 과세여부
- 감면한도는 1년에 최대 1억 원, 5년에 최대 2억 원까지 가능합니다. 농어촌특별세는 감면세액의 20%로 부과되는데 수용된 토지가 직접 농사를 한 자경 농지에 해당되는 경우 자경기간에 관계없이 농어촌특별세가 과세되지 않습니다.
토지 수용 후 보상금이 증액된 경우라면?
토지 수용 이후 토지 소유자가 수용재결, 이의재결, 행정소송 단계를 통해 보상금이 증액되어 추가로 보상금을 지급받게 되는 경우 추가 보상금 또한 양도소득세 과세대상이 해당되므로 양도소득세 수정신고를 해야 합니다.
토지보상금은 보상금을 받는다고 무조건 세제혜택이 적용되는 것이 아니기 때문에 신고 시 요건을 면밀히 검토하는 것이 중요하며 소유권 이전이 완료된 이후에 지급된 보상금에 대해서도 수정신고가 필요하므로 사후관리가 매우 중요합니다. 수용된 토지에 대해 양도소득세 신고가 필요하시거나 궁금한 점이 있으시면 상담 신청을 남겨주세요.
