저가양도로 증여세 절세하는 방법
자녀에게 부동산을 증여하고 싶은데 증여세가 너무 많아 고민 중이신가요? 만약 몇 가지 요건을 충족한다면, 자녀에게 해당 부동산을 저가로 양도함으로써 증여세 부담 없이 부동산을 자녀 명의로 옮길 수 있는 방법이 있습니다. 여기에는 조건이 있는데요. 자녀에게 증여하는 본인(부모)이 1세대 1주택에 해당하여야 합니다. 하지만 2주택을 보유하고 있더라도 전략을 잘 세운다면 저가양도를 통해 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법이 있으니 끝까지 읽어주시길 바랍니다.
저가양도의 기준
먼저 우리나라의 증여세법을 이해하고 보시면 좋습니다. 국내 상속세 및 증여세법에서는 시가보다 저가양도 혹은 고가매수를 하는 경우에는 거래 상대방에게 이익을 증여했다고 봅니다. 따라서 거래상대방, 즉 자녀(매수인) 입장에서 자산을 저가로 양수한 경우에 시가와 거래금액의 차이만큼을 증여받은 금액이라 보고 증여세를 납부하게 됩니다. (*시가-거래금액=증여로 보는 금액)
예를 들어, 시가 8억 원인 아파트를 자녀에게 4억 원에 팔 때, 자녀는 4억 원(시가 8억-거래가 4억=4억)에 해당하는 금액을 증여받은 것이라고 세법에서는 규정합니다. 이는 형식상은 거래이지만, 실질적으로는 증여인 거래에 대해 증여세를 부과하기 위한 것인데요.
해당 규정에서 ‘시가’라는 것이 정확하게 정해진 금액이 아니라 거래형태, 시기 등에 따라 조금씩 바뀌기 때문에 법에서는 시가의 범위를 기준금액을 통해서 정하고 있습니다. 기준금액이란 다음의 금액 중 적은 금액을 말합니다.
1. 시가의 30%
2. 3억 원
즉, min[시가의30%, 3억원]에 해당하는 범위까지는 기준금액 내의 거래로 보아 인정을 해주는 것입니다. 만약 8억 원짜리 아파트를 특수관계인과 거래를 할 때 기준금액은 *2.4억이 됩니다. 따라서 5.6억(8억-2.4억=5.6억)으로 거래하는 경우까지는 기준금액 내로 보아 증여세가 부과되지 않습니다.
(*시가 8억x30%=2.4억 vs 3억 중 더 적은 금액)
저가양도를 통한 증여세 절세 전략
부모가 시가 10억짜리 아파트가 있다고 가정을 해보겠습니다. 자녀는 현재 약 3억 정도를 가지고 있고, 부모와 자녀 간 해당 아파트를 7억에 양수도 하는 계약을 체결합니다. *기준금액이 3억이기 때문에 거래가 7억 원까지는 증여세가 부과되지 않습니다. (*시가의 30% 또는 3억 중 적은 금액)
물론 자녀는 3억만 있지만, 부모 혹은 금융권에서 4억을 차입하여 부모에게 7억에 아파트를 삽니다.
여기까지 살펴보자면, 자녀의 입장에서는 증여세 없이 아파트를 취득하였고, 취득세를 제외한 다른 세부담은 없게 됩니다. 하지만 여기서 주의하여야 할 점이 아파트를 자녀에게 판 부모의 양도소득세입니다.
시가 10억짜리 아파트를 자녀에게 7억에 판매했을 경우, 양도가액을 시가인 10억으로 보게 됩니다. 만약 이 아파트를 5억에 판매하였다고 하면 2억 원(7억-5억)의 양도차익에 대한 양도소득세가 아닌, 5억 원(10억-5억)의 양도차익에 대해 양도소득세를 납부하게 됩니다.
따라서, 저가양도로 자녀에게 증여세 부담 없이 아파트를 취득하게는 했지만, 자녀가 부담했을 증여세 보다 양도소득세가 더 많이 나오는 결과가 될 수 있습니다.
하지만 1세대 1주택이라면 다릅니다. 양도가액을 10억으로 본다고 하더라도, 현재 1세대 1주택이며 해당 주택이 시가 12억 원 이하인 경우에는 양도소득세 비과세 특례가 있습니다. 따라서 부모가 내야 하는 양도소득세도 없고, 자녀가 내야 하는 증여세도 없게 되는 것이죠.
본인이 1세대 2주택인데 자녀에게 저가양도를 하고 싶을 수도 있습니다. 1세대 2주택에 해당한다고 저가양도를 아예 할 수 없는 것은 아닙니다.
만약 양도차익이 적은 부동산이 있는 경우라면 해당 부동산을 먼저 1세대 1주택이 아닌 일반 세율로 제3자에게 판매를 하고, 자녀에게는 남은 부동산을 저가양도 하는 경우도 있습니다.
여러 가지 사항을 모두 종합하여 검토를 하여야 세부담을 정확하게 파악하고 절세가 가능합니다. 또한 문제가 되는 리스크를 찾아내어 추후에 가산세 등의 문제가 생기지 않게 할 수 있습니다.
저가양도 및 증여와 관련해 추가로 문의사항이 있으신 경우 상담신청을 남겨주시기 바랍니다.
