조합원 입주권의 양도세
1970년도 산업화에 따라 대량으로 공급되었던 도시와 건물이 점차 노후화 됨에 따라 이를 체계적이고 효율적으로 재정비를 하는 경우가 있습니다. 정비의 범위와 사업의 특성에 따라 ‘주거환경개선사업’, ‘재개발사업’, ‘재건축사업’ 등 사업이 나누어지게 되는데요. 이때 개발로 인해 구주택을 멸실하게 되면 해당 주택을 소유하고 있던 사람에게 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 부여합니다. 이것이 우리가 흔히 알고 있는 ‘조합원 입주권’입니다.
조합원 입주권이란?
도시정비법 등에 따른 재건축, 재개발 사업에 의해 취득한 ‘입주자로 선정된 지위’를 의미합니다. 즉 토지나 건물 같은 부동산이 아닌 신규 주택의 입주자가 될 수 있는 권리 그 자체를 말하는 것입니다.
세법에서는 언제 구주택이 조합원 입주권으로 변동되는 것으로 판단할까요? 그리고 그렇게 변동이 된다면 과세에 있어 어떤 차이가 생기게 될까요?
잊지 말자. 관리처분계획인가일
도시정비법을 대표로 설명드리자면 도시정비법은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.
- 정비구역 지정→ 조합설립 인가 → 사업시행계획 인가 → *관리처분계획 인가→ 이주철거 착공→ 준공→이전고시 →청산조합 해산
여러 단계 중 가장 눈여겨 보아야하는 단계는 바로 관리처분계획 인가입니다. 관리처분계획 인가는 조합 등 사업 시행자가 분양신청 현황을 근거로 관리처분계획을 수립하고 시장이나 군수로부터 인가를 받는 절차를 의미하는데요. 양도세에서는 바로 이 관리처분계획 인가일이 구주택이 입주권으로 바뀌는 시점입니다.
따라서 주택이 멸실되거나 철거되지 않았고 관리처분계획 인가일 당시에는 대부분의 소유자가 구주택에 여전히 거주하고 있더라도 관리처분계획 인가일이 지나고 나면 소유주는 주택을 소유한 것이 아니라 권리를 소유한 것이 되는 것입니다.
이날부터 달라지는 것은 실물 부동산이 부동산에 대한 권리로 바뀌는 단순한 내용이 아닙니다. 이를 양도하게 되면 그 세액이 완전하게 달라지기 때문입니다. 관리처분계획 인가일이 되면 조합원의 구주택에 대한 평가액과 이에 지분율을 곱한 권리가액, 그리고 분양가 등이 확정되고 이후 이를 양도하게 되면 ‘입주권’에 대한 양도로 보아 일반적으로 우리가 주택을 양도했을 때 사용하는 산식과 다른 방법으로 양도세를 구하게 됩니다.
입주권에 대한 양도세는 완전히 다릅니다
아까 잠깐 언급했던 것처럼 일반적으로는 관리처분계획 인가일에도 여전히 주택에 거주하고 있기 때문에 본인이 양도한 것이 주택이라고 생각하시고 세무사를 찾아오시는 경우가 많습니다. 일반적인 주택의 양도세는 양도가액에서 취득가액을 빼는 단순한 산식을 사용하다 보니 양도세를 모의계산 해보기가 용이합니다.
하지만 입주권의 양도는 그 양도차익을 구하는 산식부터가 아예 다르다 보니 이를 예측하지 못하고 양도가 끝난 뒤 세무사를 찾아주시는 분들이 있습니다. 보통 오래 거주한 재개발이나 재건축 부동산의 경우 양도 차익이 상당히 크기 때문에 양도세도 엄청난 차이가 납니다. 동일한 양도금액을 가지고 주택이었을 때와 비교해 보면 입주권이라는 이유로 양도세가 몇억씩 차이 나는 경우가 많아요.
입주권의 양도세가 높은 이유
입주권 양도의 양도세가 일반 주택의 양도세보다 높은 이유는 양도차익을 두개로 나눠서 산정하기 때문인데요. 관리처분계획인가일전 양도차익에 대해서는 주택과 동일하게 취급하여 계산하고, 관리처분계획인가일 이후에는 입주권에 대한 양도차익을 계산하기 때문에 그렇습니다.
일반적으로 오래 거주하거나 보유한 부동산에 대해서는 ‘장기보유특별공제’라는 공제 혜택이 있는데 주택 상태라면 전체 양도차익에 대해서 해당 공제 혜택을 적용하지만 입주권의 양도라면 관리처분계획인가일 전 양도차익에 대해서 장기보유특별공제 공제혜택을 적용합니다. 즉 공제 혜택이 많이 줄어들게 되고 결과적으로는 양도소득금액이 매우 커지게 됩니다.
이렇듯 하루의 날짜 차이로 몇억이 차이 날 수 있기 때문에 재개발이나 재건축과 관련된 양도를 진행하시는 경우에는 반드시 사전에 세무사를 찾는 것이 매우 중요합니다. 빠르고 정확한 상담을 통해 미리 예상 세액을 진단해 보는 것은 추후 자금 흐름을 정확하게 예측해서 대비할 수 있을 뿐 아니라 절세로 갈 수 있는 가장 확실한 첫걸음이라고 할 수 있겠습니다.
